Vendere casa è un passo importante, ma spesso anche complesso, tra burocrazia, tempi tecnici e verifiche, uno degli aspetti più delicati riguarda la documentazione necessaria per portare a termine la compravendita in modo regolare e senza sorprese. Avere tutti i documenti per vendere casa in ordine è infatti il primo passo per evitare ritardi, contestazioni o problemi legali al momento del rogito notarile.

Prepararsi per tempo consente di accelerare la trattativa, offrendo all’acquirente tutte le garanzie sulla provenienza e sulla regolarità dell’immobile.

1. Atto notarile di compravendita o documento di provenienza

Il primo documento da recuperare è l’atto di provenienza dell’immobile, che certifica la legittima proprietà e ne indica l’origine.
Può trattarsi di:

• un atto notarile di compravendita;

• un atto di donazione;

• una successione ereditaria o testamentaria.

Questo documento è fondamentale perché dimostra che il venditore ha pieno diritto di disporre dell’immobile e che non esistono vincoli o contenziosi pendenti.

2. Documenti personali del venditore

Per avviare la pratica di vendita servono alcuni documenti personali:

• carta d’identità valida;

• codice fiscale (Se non lo si ha a portata di mano o si vuole verificarne la correttezza, è possibile utilizzare gratuitamente un tool per il calcolo del codice fiscale);

• permesso di soggiorno (per cittadini extracomunitari).

Questi dati servono per identificare in modo certo il venditore e sono richiesti dal notaio al momento della stipula.

3. Visura catastale

La visura catastale è uno dei documenti più richiesti.
Contiene informazioni identificative e tecniche sull’immobile, come:

• foglio, particella e subalterno;

• categoria e classe catastale;

• consistenza (espressa in vani o metri quadrati);

• rendita catastale;

• ubicazione e intestatari.

Esiste anche la visura catastale storica, che riporta le variazioni e i passaggi di proprietà nel tempo, fornendo una visione completa della storia dell’immobile.

Questi documenti sono facilmente reperibili anche online, tramite piattaforme specializzate come trovavisure.it, che consentono di ottenere visure e planimetrie catastali in formato digitale, senza recarsi fisicamente presso gli uffici del Catasto.

4. Planimetria catastale

La planimetria catastale rappresenta graficamente l’immobile e descrive la disposizione interna dei locali.
Serve per verificare la conformità catastale, ovvero che lo stato reale dell’immobile corrisponda a quanto depositato negli archivi catastali.

Se ci sono differenze (ad esempio, modifiche interne non dichiarate), è necessario regolarizzarle prima del rogito, altrimenti la vendita non può essere conclusa.

5. Estratto di mappa ed elaborato planimetrico

L’estratto di mappa catastale mostra la posizione e la forma delle particelle su una porzione di territorio, mentre l’elaborato planimetrico rappresenta l’intero edificio, con:

• confini e accessi;

• aree comuni come scale, cortili o giardini;

• suddivisione delle singole unità immobiliari.

Questi documenti sono utili per verificare la corretta identificazione dell’immobile, soprattutto se situato in un condominio o in un complesso edilizio.

6. Visura ipotecaria

La visura ipotecaria, rilasciata dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari, serve per accertare se sull’immobile esistono ipoteche, pignoramenti o altri vincoli.
Permette inoltre di consultare le trascrizioni relative a compravendite, mutui, donazioni e successioni.

Si tratta di un documento di fondamentale importanza, perché eventuali gravami possono incidere sul valore dell’immobile o rallentare la trattativa.

7. Certificazione energetica (APE)

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è obbligatorio per ogni vendita immobiliare.
Classifica l’immobile in una scala da A4 (più efficiente) a G (meno efficiente) e fornisce indicazioni sui consumi energetici.

L’APE deve essere redatto da un tecnico abilitato e consegnato all’acquirente prima del rogito.
Senza questo documento, il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita.

In sintesi

Ecco un riepilogo dei principali documenti richiesti per vendere casa in modo corretto:

• Atto di provenienza: dimostra la proprietà e l’origine dell’immobile
• Documenti personali: identificano il venditore
• Visura catastale: riporta i dati tecnici e anagrafici dell’immobile
• Planimetria catastale: verifica la conformità con lo stato reale
• Estratto di mappa / Elaborato planimetrico: individua posizione e perimetri
• Visura ipotecaria: controlla eventuali ipoteche o pignoramenti
• APE: certifica la classe energetica dell’immobile

La vendita di una casa richiede precisione e trasparenza.
Disporre in anticipo di tutti i documenti, dal titolo di proprietà alla planimetria, fino alla certificazione energetica è il modo migliore per evitare complicazioni e abbreviare i tempi di chiusura dell’accordo.

Informarsi, organizzarsi e verificare ogni dettaglio tecnico è la chiave per affrontare con sicurezza una delle operazioni più importanti della vita: la vendita della propria casa.